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2017年德國住房行業供應渠道及住宅合作社制度分析(圖)
發布時間:2017-10-23 13:54
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        多元化供應渠道保障供給充足

        二戰造成德國約半數的家庭住房被嚴重損壞或摧毀,政府亟需新建大量住房以應對住房缺口。在城市百廢待興以及政府缺乏儲蓄資金的背景下,德國分別在1950年和1956年制定了第一、第二部《住房建設法》,通過提供在土地供應、房租、貸款和稅收等方面的政策性補貼,調動社會各方積極加快社會公共住宅建設。

        德國在戰后的1949年至1978年共建造了住房約1800萬套,顯著緩解了戰后居民住房的供需矛盾;1990年德國統一后,大量東德人口遷入西德導致供給再次出現缺口,聯邦政府重新加強對公共住宅建設的支持力度,繼續對自有住宅建設、改造和維修進行鼓勵和補貼,增加面向低收入階層的供給。通過建立起多渠道的住房供應,至2016年末,德國已擁有存量住房達到4170萬套,戶均套數約為1.02套,人均居住面積達到43.8平方米,其中自有住房及租房者人均擁有住房面積分別為49.9及37.4平米,高于世界主要發達國家水平。
圖:德國各階段建造房屋數量

表:德國人均擁有住房面積

        參考觀研網相關發布的《2018-2023年中國房地產產業競爭現狀及投資方向研究報告
        獨特的住宅合作社制度

        德國住房保障體系發展幾經演變,其中住宅合作社是德國戰后初期向社員提供住房服務的主要組織形式,住房合作社模式依賴社員入社資金,并從國家和銀行獲取低息貸款,繼而建房出租給社員居住,合作社建造的住宅占德國新建住宅總數30%以上。

        住宅合作社運作模式:修建房屋前,住房合作社成員根據合作社章程繳納一定數量的會員費作為修建房屋的基金,而建造款項不足的部分則由政府提供低息貸款。房屋建成后,社員根據住宅的造價、面積及地理位置等按時支付月租金。

        住宅合作社特征:會員不僅是租客,同時也是合作社股東,住宅產權歸住宅合作社所有,會員對合作社住房享有終生使用權,使用權可以繼承,但不可以轉讓。若中途退出或搬遷,合作社將向個人退還至此為止的全部房款,再將該房轉讓給新加入的社員。住房合作社的形式將租房的靈活性與住房所有權的安全性相結合,成為德國公共住房獨具特色的關鍵組成形式。

        住房合作社政策優惠:政府對合作社建造出租房給予了多方面的政策優惠,一方面,政府為住宅合作社提供價格合理的土地,并以較低稅率向合作社征收所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等;另一方面,住宅合作社可申請長期聯邦銀行無息貸款,額度通常占建房費用的60%-70%,貸款期限一般在20年左右;如房屋用于向社員出租,政府在必要時可補貼部分租金。
圖:德國住宅合作社運作模式

        其它供給渠道方面,政府還利用稅收優惠鼓勵私人建房,居民購建住房的資金來源主要有三部分:1、積蓄資金;2、儲蓄銀行或抵押銀行申請的抵押貸款;3、住房儲蓄貸款。政府在針對私人建房提供的優惠措施方面,規定居民建房費用可在最初使用住宅的8年內折舊40%,從而降低房主應納稅的收入,此外還可享受免征10年土地稅、并在購買房地產時免征地產購置稅、可申請私人建房貸款等優惠。
表:德國住房供給體系優惠措施

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